买房是你一生中最重要的财务决定之一，这个决定应该包括大量的研究和计划，以确保你做出最好的决定。
为了帮助你驾驭这个过程，我整理了一个10步指南。
从设定预算到召集团队，寻找房产，甚至报价，本指南将为您提供在澳大利亚买房所需的一切。
然后，这些是你在买房时应该采取的步骤……
在进入房地产市场之前，任何购房者——房主或投资者——的第一步是花时间明确你的目标并设定一个现实的预算。
首先回顾一下你目前的情况，然后看看你愿意或能够花多少钱。
首先，你想买房的原因是什么?
你是在租房吗，想采取下一步行动吗?
你现在的房子已经不够用了，想要升级吗?
还是相反，你想找更小的?这就是现在所谓的“合适的大小”。
或者你是一个投资者，正在寻找你的第一个或下一个投资物业?
不管是哪一种，你都需要很好地把握你决定买房背后的驱动力是什么。
显然，这将有助于指导你以后选择合适的房产。
请记住，有时不搬家可能是更好的选择，因为尽管数字很重要，但根据你的工作和工作前景，租房提供的灵活性可能会让你过得更好。
接下来要考虑的是你的财务状况——它们是如何累积起来的?
评估你的储蓄、收入、支出和借贷能力。
你能借到多少钱不仅取决于你存了多少存款，还取决于你的收入、财务状况、还款历史、总开支以及其他债务或资产。
当你要买房子的时候，一个在线的住房或投资贷款计算器可以帮助你确定贷款人会给你多少钱。这些是不准确的，但会给你一个粗略的指示。
例如，一个年总收入为10万美元的借款人可能有能力以6.94%的利率借到大约50.1万美元，但如果年收入为5万美元，贷款利率将降至17.9万美元。
下一步是在预算中找出你想要的东西。
无论你是在寻找家庭住宅还是你的下一个投资房产，以下三件事都需要优先考虑。
你想在一个房产中拥有的东西和你必须拥有的东西是有区别的。
所以，在买房时注意两者的区别是很重要的。
有些事情显然是没有商量余地的，但这取决于你目前的情况和你所处的生活阶段。
你的“必备条件”可能包括卧室数量、房产大小、位置、布局和当地设施等，而你的“最好的条件”可能包括设计、户外空间和装修潜力等。
例如，对于一个人口不断增长的家庭来说，一间一居室的公寓就没有意义了，虽然一个大花园更可取，但任何类型的室外空间都可能足够了。
除了“必须拥有”和“最好拥有”之外，你还需要弄清楚哪种类型的房产适合你，并符合你的预算。
这将帮助你知道要寻找什么。
公寓或联排别墅可能符合你的需求，或者你可能想找一个独立的住宅，甚至是空地，这样你就可以建造自己的房产。
你需要多少间卧室或浴室?
你需要一个有发展空间的房产吗?
如果你打算在家工作，你需要办公区吗?
地段对房产的价值起着至关重要的作用。
我总是说，地段对房地产的资本增长起着80%的重要作用。
因此，你需要确定有资本增长潜力的地区，提供良好的基础设施，并适合你的生活方式需求。
小贴士:考虑邻近学校、医疗机构、公共交通和当地便利设施等因素。
在最好的位置找到最好的房产应该是你的最终目标。
如果价格远远超出你的承受范围，那么把心放在一套位置完美的四居室房子上是没有意义的。
同样，你可能也不想在预算中买一套符合所有条件的房子，但它位于偏僻的地方，没有便利设施或交通便利，离你的工作地点也不近。
瞄准一个吸引你的郊区，从那里选择一处房产。
接下来，你需要向一些专业人士寻求指导。
下面的分类可以帮助你走上正确的道路。
买方代理人的工作完全是为买方寻找合适的房产，并通过尽职调查、谈判、拍卖竞标和购买他们的房产来协助他们。
作为对当地市场有深入了解的人，买家代理对于任何计划在澳大利亚购买房产的人来说都是一个方便的工具。
聘请律师或财产转让人处理财产交易的法律问题。
他们将审查销售合同，进行必要的搜索，与贷方联络，并管理合同的交换。
获得预先批准的贷款可以给你带来竞争优势，因为它向卖家发出信号，表明你是一个认真的买家。
它可以帮助你提供一个不受财务影响的报价。
因此，在澳大利亚购买房产时，聘请金融经纪人是一项宝贵的资源，因为他们可以帮助你找到最适合你财务状况的贷款产品，他们还可以代表你与贷款人谈判，确保购房过程顺利进行。
你已经计算出你能借多少钱，你想要什么，并向专家寻求帮助……现在，是时候正式规划你的财务了。
正如我上面提到的，你应该已经为房子存了钱——理想情况下是20%，但如果你愿意支付额外的LMI费用，一些贷款机构只接受10%。
你还需要确保你有足够的钱来支付购买成本，比如买家代理佣金、虫害和建筑检查、印花税、法律和转让费用、财务和保险费用。
在你开始找房子之前，你应该得到贷款人的预先批准。
这本质上是一个“有条件的”贷款批准，这将取决于你最终想购买的房产。
它通常会持续3-6个月，但它表明你有资格获得一定数额的贷款。
但是，没有承诺申请贷款。
预先批准的作用是让你在买房过程中对自己的预算有信心，同时也向房地产经纪人发出信号，表明你是一个认真的买家。
下一步就是开始找房子了!
在这一点上，买家代理在为你做调查、做功课和跑腿方面将是无价的。
他们将指导您完成购买过程，代表您进行谈判，并提供有价值的建议。
他们可以帮你找到符合你标准的房产，安排检查，并就市场趋势向你提供建议。
他们会列出一份可能合适的房产清单，以及每个房产的开放时间，并制定一个行动计划，告诉你如何以及何时和你一起去参观。
现在你已经在你想买的地区找到了一张最合适的房产清单，现在你需要检查它们。
小贴士:不要只看表面，要检查房屋的结构、管道、线路，以及害虫或水损坏的迹象。
如果你对房产很认真，请专业的建筑检查员对房产进行彻底的评估通常是有益的。
一旦你找到了你感兴趣的房产，买房的过程就开始了。
第一步是向房地产经纪人索要一份销售合同，其中包括有关销售条款和条件的信息，任何包括和不包括的内容，特殊条件，以及财产所有权的副本。
小贴士:你应该让你的房产转让代理人查看一下销售合同，检查一下所有的条款，检查一下所有的费率和税费是否都是最新的。
你，或者最好是一个经验丰富的谈判代表，比如你的买方代理，然后可以开始与卖方代理谈判购买价格。
你需要确定你准备了多高，在经济上有能力，去确保财产。
在谈判中，不要假设你的第一个报价会被接受。
更多的时候，会有一些反复，直到双方达成协议。
在这一点上，如果你想把合同的任何变化作为要约或谈判的一部分进行谈判，你也可以让你的转让人参与进来。
一旦你和卖方的代理人就购买价格进行了协商并达成一致，你现在就可以通过正式报价来承诺购买房产了。
把你的报价写成书面形式，并包括你在谈判价格时同意或决定的任何条件。
虽然这不适用于拍卖，但通常你会有一个“冷静期”，这是你在没有重大法律或经济后果的情况下退出购买房产的最后机会。
这意味着你可以在冷静期取消合同，但由于各州的规定不同，你可能会失去部分或全部存款。
根据您所在的州，冷静期从2到5个工作日不等。
然而，在一些州，没有冷静期，即使是私人协议销售，所以要小心，查看你所在州或地区的公平交易或房地产协会网站。
一旦报价被接受，您将在买方代理和转让人的帮助和指导下签署销售合同。
销售合同一式两份，一份给你方，一份给买方。在交换或“交换”之前，你们每个人都要签署一份副本——今天，这几乎总是通过电子方式完成，而不是亲自进行合同的物理交换。
在签订合同或买卖和交换时，买方将被要求支付订金，通常约为购买价格的10%。
买家还有权进行结算前检查，有时也被称为最终检查，在那里你可以检查销售合同中列出的所有东西都还在，房产的状况是否与你签署合同时一样。
你要留意任何约定的维修(检查它们是否已经完成)，房子里所有的电器都还能用，水龙头没有漏水，垃圾已经被移走，固定装置和配件是否符合约定，花园和游泳池(如果适用)已经得到维护，并且没有新的损坏。
如果房产与你签署合同时的状态不一样，那么你有权要求卖方在房产结算前进行维修。
到目前为止，你应该知道在澳大利亚购买房产的成本不仅仅包括购买价格和存款，还需要考虑购买房屋时产生的额外成本和税收。
法律与公司nveyancing费用:根据需要，你应该支付高达3000美元的法律费用与买房有关的物业转让费。
财务保险费用:如果你有少于20%的押金，那么你将被要求支付LMI，其成本是一个滑动比例ba看你的财产价值和多少钱你有。你还需要预留最多600元的按揭申请费和最多500元的估值费。
建筑和害虫检查费用:作为购房过程的一部分，你必须安排建筑和害虫检查(最高约700美元)，如果房产属于分层产权，则必须获得一份分层协议或报告(约300美元)。虽然每一项检查都有一定的费用，但从长远来看，如果你发现了一个在检查中不明显的重大问题，它可以为你节省一大笔钱。
印花税:印花税是购买房屋时产生的最大费用，在最终结算时发生，即买方向卖方支付约定的结算金额和所有权文件交换物品。费用取决于你所居住的州、你所购买房产的价格、你目前的状况以及当时适用的任何政府激励措施。
买方代理佣金:这笔费用在你开始房产搜索之前就已经协商好了，作为一个经验丰富的买方代理可以帮助你公平竞争，让你的房产购买体验更好。
一旦结算过程完成，你向卖方支付约定的结算金额，交换文件，你就正式成为房主了。
恭喜你!
现在唯一要整理的事情是你的搬家工(如果你要搬到新房子)，你的公用事业账户和开始偿还你的抵押贷款。
小贴士:为了节省长期的利息，一些贷款人允许额外支付，或者让你更频繁地支付——从长远来看，这可以为你节省多少钱，这是值得的。
现在也是安排房屋和物品保险的好时机，根据新的抵押贷款还款更新预算，并包括任何持续的费用，如分层费或市政税。
但是有了正确的知识和团队支持，你可以确信你正在做出最适合你和你的情况的财务决定。
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