让我们面对现实吧，再融资给酒店带来的麻烦远比它应该带来的要多。应该有人提醒贷款人，现在是2019年。但他们不愿倾听，因此，不幸的是，借款者和他们的顾问将首当其冲地受到过时的、以人为中心的体系的冲击。

　　从最初的承销到交易结束的每一步计划，预先解决潜在的障碍，在可能的情况下使用技术，以及联合大型团队，这些都有助于减少(但不是避免)巨大的麻烦。

　　了解达成交易的所有步骤会有所帮助。大多数参与者大致知道这些步骤，但把每一步都分解成可执行的行动。制定战略计划是关键。每个人都应该有一个共同的待办事项清单。从提供再融资机会到签署结算声明，这是一个60天的过程，包含至少100个可操作步骤。

　　借款人和他们的经纪人应该预料到每一步，以避免问题的发生，问题总是在最后出现。例如，在评估人员进行实地考察之前，确保你有可量化的证据证明新供应不会损害你的酒店。在发布财产状况报告之前，确保酒店没有明显的物质问题。在为物业改善计划预留资金之前，确保你知道它会花多少钱，钱什么时候花，以及你为这笔费用预留的所有选项。同时为数百件即将到来的连续事件做计划并不容易，但经验和组织最终将为管理酒店这一更重要的任务节省所需的脑力。

　　必须尽早发现潜在的障碍并加以解决。贷款人不会以一种对借款人友好的方式解决障碍。为了避免麻烦，要预先确定每一个障碍，从分区问题、借款人问题、市场问题、结构性问题、保险问题、装修问题等等。

　　在为你的酒店再融资之前，制定一个解决这些问题的计划，或者向你的贷款人提供三个解决方案。永远不要把问题留给贷款人去处理，并且总是提前披露问题。否则结果对你不利。知道什么是障碍是成功的一半，需要交易经验和对房地产和借款人的了解。

　　每笔交易最终都涉及至少30人，不幸的是，其中包括一群律师。这30个人通常一次处理10笔交易，但是他们在您的交易上的协作必须是有效的，以便在适当的时间轴上进行顺序的活动。提前知道每个人是谁，经常有大量的小组电话，以确保每个人都在按时做他们应该做的事情。明确表示这笔交易不是一蹴而就的。及时的交付成果将会影响到每一个人在下一笔交易中工作的邀请。提前知道每个人要做什么，按什么顺序做，并根据需要经常纠缠每个人。要特别注意律师，因为他们经常达成或破坏交易。使用deal-friendly律师。确保交易顺利进行是达成交易的最大挑战。找到合适的人，对团队进行循环利用，避免在下一笔交易中出现双重脑损伤。

　　最后，充分利用科技。云文件共享在很大程度上帮助了协作。每笔交易都会产生数千页的文档，反复修改，不同的参与者有不同的需求。保持一个有组织的云共享位置可用有助于这个过程。技术还可以协助市场数据、研究、计划和沟通。使用你所掌握的每一种工具，并确保你的贷款人也会这样做，否则他们会感到沮丧。

　　再融资给酒店带来的烦恼是无法避免的。这种努力似乎是不必要的，而且在每个阶段都要花钱。在人力和技术方面采取措施会有所帮助，在规划和避免问题方面的经验也是如此。和懂得如何做这些事情的人一起工作。好消息是，一旦你的交易完成，你通常不需要再考虑10年。

　　Zak Selbert是Vista资本公司的创始人兼首席执行官。Vista是一家专业为酒店安排融资的精品房地产投资银行公司。请致电310-285-3803或selbert@vistacapitalcompany.com联系塞尔伯特先生。

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